Para fazer um seguro de casa, considere a área bruta do imóvel, o seu estado (ano de construção, tipo de construção, nº instalações sanitárias, qualidade dos materiais utilizados…), a sua finalidade (residência principal ou secundária), e o valor do recheio a segurar (incluindo objetos de valor) para calcular o capital seguro e o valor do prémio. Para o recheio, o valor é o de substituição dos bens em novo.
Como calcular o capital para seguro de Edifício? Devemos recorrer à Caderneta Predial?
Não necessariamente, mas…
Para o edifício, o capital a segurar deve corresponder ao custo de reconstrução do imóvel, não ao valor de compra. A área bruta (privativa e/ou de construção) é essencial para estimar estes valores, utilizando por exemplo a caderneta predial. Dá-nos uma ideia mais concreta dos valores, mas apenas um valor indicativo, pois dependerá sempre nomeadamente da qualidade dos valores utilizados e outros fatores.
Definições:
- Área Bruta Privativa (ABP): É a soma das áreas de todas as divisões, incluindo terraços fechados, e a espessura das paredes exteriores.
- Área Bruta Dependente (ABD): Engloba áreas cobertas e fechadas, de uso exclusivo do proprietário, cuja utilização é acessória ao uso principal do edifício, como garagens, arrecadações, cozinha regional, caves ou sótãos, instalações para animais, salas de máquinas ou locais técnicos, piscinas e suas instalações acessórias, etc
- Área Bruta: A área bruta de construção (que inclui área privativa e dependente, anexo, garagem, etc.) é usada para calcular o custo de reconstrução do imóvel, excluindo o valor do terreno.
Para o calcular, multiplica-se a área bruta total de construção (Área Bruta Privativa + Área Bruta Dependente) pelo valor do metro quadrado de construção da zona do Edifício, que é determinado anualmente pela Associação Portuguesa de Seguradoras (APS).
Nota: Trata-se apenas de um valor de referência e indicativo, pelo que caberá sempre ao Cliente determinar o Valor a Segurar, em função da especificidade do seu imóvel.
Valor de Reconstrução por m² aumentou em 2025
A Associação Portuguesa de Seguradoras (APS) revê anualmente os valores de referência para o custo de reconstrução de imóveis em Portugal.
Para 2025, os valores recomendados por metro quadrado são os seguintes:
- Zona I: 924,95 €/m² (Lisboa, Porto e Algarve)
- Zona II: 808,54 €/m² (Capitais de distrito e áreas urbanas principais)
- Zona III: 732,53 €/m² (Restantes regiões do país)
Este aumento reflete uma tendência de subida dos custos da construção, influenciada pelo mercado, nomeadamente escassez de materiais, aumento do preço dos preços dos materiais e da energia e mão de obra especializada cada vez mais cara.
Contudo, estes valores representam apenas uma referência mínima.
Para imóveis com padrões de construção elevados, acabamentos premium ou localização privilegiada, o custo de reconstrução pode ser consideravelmente superior, situando-se frequentemente entre 1.100 €/m² ou mesmo 1.400 €/m² ou mais.
Porquê devemos ter em atenção os valores a Segurar?
Exemplo de um sinistro:
“Participei de um incêndio ocorrido na minha habitação à minha Seguradora. Após analisar o sinistro, a seguradora propôs um valor de indemnização inferior ao dos danos na minha habitação, alegando que o capital seguro é inferior ao custo de reconstrução.” Maria Isabel Costa
A ASF responde:
“Neste caso, o segurador aplicou a chamada regra proporcional no cálculo da indemnização.
A regra proporcional aplica-se quando o capital seguro é inferior ao custo de reconstrução. Nesta situação, o segurador só paga uma parte dos prejuízos proporcional à relação entre o custo de reconstrução ou substituição à data do sinistro e o capital seguro.
Por exemplo, se um edifício cujo custo de reconstrução é de 100 000€ e estiver seguro por 80 000€, o segurador será responsável apenas por 80% dos prejuízos, ficando os restantes 20% a cargo do segurado. Assim, se ocorresse um sinistro que causasse danos de 50 000€, o segurador apenas indemnizaria 40 000€ (80% de 50 000€), suportando o segurado os restantes 10 000€.”
A regra proporcional aplica-se quando o capital seguro é inferior ao custo de reconstrução. Nesta situação, o segurador só paga uma parte dos prejuízos proporcional à relação entre o custo de reconstrução ou substituição à data do sinistro e o capital seguro.
Por exemplo, se um edifício cujo custo de reconstrução é de 100 000€ e estiver seguro por 80 000€, o segurador será responsável apenas por 80% dos prejuízos, ficando os restantes 20% a cargo do segurado. Assim, se ocorresse um sinistro que causasse danos de 50 000€, o segurador apenas indemnizaria 40 000€ (80% de 50 000€), suportando o segurado os restantes 10 000€.”
Por isso, tenha em atenção esta informação em atenção na subscrição dos novos apólices ou atualização do seu seguro atual.
Se precisar de apoio de uma equipa profissional, não hesite em nos contactar.
Telefone: 966933454 / 964042268
Email: geral@mgtseguros.pt
